פסק-דין בתיק עש"א 2198-08

1.         בפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב (להלן: " המפקחת") בתיק 50101/07, לפיו נדחתה תביעתה של המערערת להורות למשיבים 1-3 להסיר את הגדר שהקימו בחצר הבית המשותף שברחוב אנילביץ 6, תל אביב, הידוע כחלקה 272 בגוש 7068 (להלן: " החצר", להלן: " הבית", בהתאמה).

2.         בבית ארבע דירות, שתיים בקומת הקרקע ושתיים בקומה הראשונה שמעליה;

המשיבים 1-3 הינם הבעלים של הדירות שבקומת הקרקע. המערערת והמשיב 5 הינם בעלי הדירות שבקומה הראשונה. דירתה של המערערת נמצאת מעל דירת המשיבים 1 ו-2 (להלן: " המשיבים").

על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, חצר הבית מהווה חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף.

המשיבים 1,2,3,5 רכשו את דירותיהם בתחילת שנות ה-80. המערערת רכשה את דירתה בשנת 1997.

3.         בכתב התביעה שהגישה המערערת, טענה המערערת, כי המשיבים 1-3 גידרו את חצר הבית המהווה רכוש משותף, עושים בה שימוש ייחודי שלא כדין ומבלי שקיבלו לכך את הסכמתה.

בכתב ההגנה, טענו המשיבים 1-3, כי הם עושים שימוש יחודי בחצר מזה 25 שנה בהסכמת כל בעלי הדירות דאז, לרבות הבעלים הקודמים של הדירה של המערערת; המערערת רכשה את דירתה לפני כעשר שנים, עת השימוש על ידם בחצר היה במצבו מזה 25 שנה; המערערת היתה מודעת למצב השימוש בחצר, ויש לראות בידיעתה הסכמה מכללא לשימושם הייחודי בחצר.

עוד טענו המשיבים 1-3 כי ביום 24.11.98 חתמה המערערת עם המשיבים על הסכם (להלן: " ההסכם"), בו ויתרה, בין היתר, על כל טענה לגבי השימוש בחצר, בכפוף לחתימת המשיבים על תוכניות בנייה של המערערת בדירתה. בסופו של יום לא נתבקשו המשיבים, לחתום על תוכניות הבנייה, אך הם לא חזרו בהם מהסכמתם, ועל כן אין המערערת רשאית לחזור בה מהסכמתה לשימוש שהם עושים בחצר.

הוסיפו המשיבים וטענו, כי בנסיבות העניין נוצרה מניעות מטעמי צדק, המונעת מהמערערת לחזור בה מהסכמתה.

המשיבה מס' 3 הוסיפה, כי המערערת הסתירה ממנה את קיומו של ההסכם, וכי עד למועד הגשת התביעה, לא פנתה המערערת אליה מעולם בטענה כלשהי לגבי השימוש שהיא עושה בחצר הבית, דבר התומך בטענתה כי המערערת הסכימה לשימוש שהיא עושה בחצר.

4.         המשיב מס' 5, אשר דירתו נמצאת לצד דירת המערערת, לא הגיש כתב הגנה ולא הופיע לדיונים בפני המפקחת. בכתב התביעה, טענה המערערת, כי הוא מסר לה שאין הוא מעוניין ליטול חלק בהליך שהתברר בפני המפקחת, ואין לו עמדה לגבי החצר.

5.         אין ולא הייתה מחלוקת בדיון בפני המפקחת, כי הבית רשום בלשכת רישום המקרקעין, כאשר לא הוצמדה לדירות או לחלקן, חלק כלשהו מהרכוש המשותף. ממילא, לא הוצמדו שטחי החצר לאיזו מדירות הבית, ובכללן לדירות המשיבים 1-3. לאור כך, קבעה המפקחת, כי שטח החצר מהווה רכוש משותף של הבית, שכן על פי הגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), רכוש משותף, הינו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות ...  המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם...".

6.         המפקחת קבעה, כי הואיל והמשיבים מבקשים לעשות שימוש ייחודי בחלקי הרכוש המשותף של הבית, שאינו בגדר שימוש רגיל וסביר, דרושה לכך הסכמת בעלי כל הדירות. לפיכך, בדקה המפקחת אם ניתנה הסכמת בעלי הדירות בבית לשימוש הייחודי שעושים המשיבים בחצר הבית.

לצורך הכרעה בסוגייה זו, בדקה המפקחת את מהות ההסכמה הדרושה על פי חוק המקרקעין לשימוש ברכוש המשותף.

המפקחת התייחסה לאמור בע"א 136/63 לוי נעים ואח' נ' שוורצמן ואח' (פד"י י"ז 1722, 1726), שם נקבע, כי אין אחד השותפים ברכוש המשותף יכול ליטול ברכוש המשותף זכות שימוש שאינה שימוש רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שגרה, ולהדיר את השותפים האחרים בהנאה ממנו, שלא בהסכמה.

המפקחת הסתמכה על ע"א 188/76 רוזנווקס נ' הוטרר ואח' (פד"י ל"א (1), 382 (בעמ' 384), בו נקבע כי הסגת גבול ברכוש המשותף על ידי שימוש בו או בחלקו, טעונים הסכמה של כל אחד מבעלי הדירות, אך אין בהסכמה זו משום פגיעה בזכותם הקניינית של יתר בעלי הדירות, ואין מסיג הגבול רוכש כל זכות חפצית ברכוש המשותף, גם אם יתר בעלי הדירות הסכימו לשימוש הנעשה בו. מתן הסכמה לאחד מבעלי הדירות להשתמש במידה מסוימת ברכוש המשותף לצרכיו הפרטיים, אינה מהווה הקניית זכות במקרקעין ולכן אין היא טעונה רישום ואין היא טעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. המפקחת ציינה, כי על הלכה זו חזר בית המשפט העליון גם ברע"א 815/81 כליפא ואח' נ' שאול ואח' פד"י לו(3) עמ' 78, בעמ' 83 (להלן: " פס"ד כליפא").

7.         המפקחת שוכנעה, כי עוד לפני שהמערערת רכשה את הדירה נתנו בעלי הדירות בבית את הסכמתם הן במפורש והן מכללא, במשך שנים ארוכות, לשימוש הייחודי שעשו המשיבים 1-3 בחצר. בתחילת שנות ה - 80, הייתה חצר הבית מוזנחת ופרוצה, ובאי הרחובות הסמוכים עשו שימוש בחלקה הדרומי של החצר למעבר בין רחובות, דבר שהיה למורת רוחם של בעלי הדירות בבית. המפקחת שוכנעה, כי כל בעלי הדירות דאז, הסכימו לכך שהמשיבים יגדרו וישפצו על חשבונם את חצר הבית וישאו בהוצאות אחזקתה על מנת למנוע, בין השאר, את השימוש בחצר על ידי זרים. המשיבים נדרשו להשקיע סכומי כסף גבוהים בעבודות שביצעו בחצר בשל מצבה הטופוגרפי, והמשיבים אף החליפו במסגרת השיפוץ שנעשה בהסכמה, כאמור, את מערכת הביוב וצנרת המים המשותפת, והכל בתמורה לשימושם הייחודי בחצר.

8.         המפקחת קבעה, כי לפני כ-25 שנים הסכימו כל בעלי הדירות בבית, לרבות הבעלים הקודמים של דירת המערערת, לביצוע העבודות בחצר ולמתן שימוש יחודי בה למשיבים; המשיבים ביצעו את עבודות השיפוצים המוסכמות על חשבונם, ומאז הם עושים שימוש ייחודי בחצר הבית כמוסכם. המערערת רכשה את דירתה כאשר השימוש הייחודי היה עובדה קיימת מזה שנים רבות, והיתה ידועה למערערת; רכישת הדירה במצבה, לרבות שתיקתה של המערערת במשך עשר שנים עד להגשת התביעה, מהווה הסכמה מכללא של המערערת, לאותו שימוש ייחודי.

9.         המפקחת הפנתה לפס"ד כליפא, בו דן בית משפט בשאלה אם נתבעים שנתנו הסכמה לשימוש ברכוש המשותף, יכולים לחזור בהם מהסכמתם. להשקפתה של המפקחת, התשובה שניתנה לכך הייתה שלילית, כי מי שהסכים אינו יכול לחזור בו מההסכמה, לאחר שמי שניתנה לו ההסכמה, שינה מצבו לרעה והשקיע מאמצים וכספים רבים.